As áreas de baixa densidade do Golden Visa são muito procuradas por investidores que desejam obter um segundo passaporte e, por consequência, uma segunda cidadania.
As razões para tal são diversas: o preço, a possibilidade de obter bons rendimentos com aluguel e a valorização de imóveis são apenas algumas delas.
Vale dizer que o governo português procura promover o investimento nas seguintes áreas:
- Requalificação urbana
- Regiões de baixa densidade
- Herança cultural
- Atividades de alto valor ambiental ou social
- Produtividade e produção de empregos
Com isso em mente, as autoridades portuguesas alteraram as rotas de investimento imobiliário para residência portuguesa, criando um sistema de classificação das áreas de Portugal elegíveis para investimento imobiliário. Essas áreas são chamadas de “interior” e “baixa densidade”. Mas não se engane, são termos diferentes.
Abaixo, mostramos quais áreas de Portugal se qualificam para investimento imobiliário, explicando as diferenças entre ‘áreas interiores’ e ‘baixa densidade’. Ao final, você terá um entendimento claro de quais áreas de Portugal se qualificam para um investimento imobiliário.
* Importante: O Programa Portugal Golden Visa sofreu alterações significativas, o que fez com que algumas opções de investimento imobiliário fossem revogadas ou parcialmente alteradas. Para uma visão geral completa das alterações, consulte o nosso guia a respeito das novas regras do Golden Visa Portugal lançadas em 2022
Nota sobre o fim do Visto Gold em Portugal
Em fevereiro de 2023, o governo português anunciou o fim do programa Golden Visa no país.
Ainda haverá um processo burocrático e de consulta pública antes da lei ser oficialmente publicada, passando por diferentes esferas sociais e governamentais.
Como o anúncio do fim do programa é recente e não há uma data clara para o governo “bater o martelo”, é importante garantir a aplicação antes que o programa tenha o seu fim oficializado por lei.
Saiba mais: anúncio do governo português sobre o fim dos Vistos Gold Portugal
O que são as áreas de baixa densidade do Golden Visa?
O Programa de Autorização de Residência de Portugal — também conhecido como Golden Visa Portugal — é um dos mais procurados do mundo. E, embora o programa ofereça várias rotas de investimento, incluindo o investimento de um valor mínimo de 500K € em imóveis residenciais ou comerciais em Portugal, ou o investimento de 350K € em terrenos para construção, ambos aplicam-se a certas restrições de localização. Os preços variam dependendo se a propriedade fica ou não em uma Low density area (área de baixa densidade) de Portugal.
Conforme indicado, o mapa acima mostra as regiões em cinza claro, que estão classificadas como estando dentro da zona de baixa densidade. Já as zonas que estão fora das áreas de baixa densidade do Golden Visa são destacadas em cinza escuro.
As áreas de baixa densidade determinam se uma taxa de desconto de 20% ao seu investimento se aplica ou não. Essas regiões são definidas como unidades territoriais (NUTS III) e têm menos de 100 habitantes por km quadrado ou um PIB per capita inferior a 75% da média nacional.
O que são as áreas de interiores do Golden Visa Portugal?
Áreas de interiores significam simplesmente regiões onde você pode fazer um investimento imobiliário residencial para se qualificar para uma autorização de residência com o Golden Visa.
Observação: Para imóveis comerciais, não há restrições de localização em vigor. Ou seja, você pode investir em qualquer parte do país, desde que o imóvel em questão seja classificado como ‘comercial’ (licenciado para atividades relacionadas a negócios).
Veja o nosso mapa abaixo que destaca as áreas de interior de Portugal. Observe que os imóveis que pertencem a essas zonas são elegíveis para um investimento imobiliário residencial e comercial. No entanto, apenas imóveis comerciais podem ser adquiridos fora dos parâmetros “interiores” e, portanto, são destacadas em azul.
A partir dessas imagens, você verá que é possível que uma área seja de interior e de alta densidade. Nesse caso, você pode comprar um imóvel residencial, mas nenhum desconto será aplicado.
Veja um outro exemplo prático: você está decidido a investir em imóveis no Algarve. Embora o Algarve seja classificado como de “baixa densidade”, não é considerado uma parte totalmente do interior de Portugal. Portanto, algumas partes do Algarve não são elegíveis para um investimento imobiliário residencial. Atualmente, algumas áreas elegíveis consideradas de baixa densidade e de interior são: Aljezur, Odeceixe e Sagres. Nesses casos, você pode comprar um imóvel residencial ou investir em um projeto de reabilitação residencial.
O nosso mapa abaixo destaca as áreas de Portugal que são elegíveis para:
- Investimento imobiliário de alta densidade em áreas externas (apenas comercial);
- Investimento imobiliário de baixa densidade em áreas externas (apenas comercial);
- Investimento imobiliário (residencial e comercial) de alta densidade em áreas interiores (sem desconto aplicável por se tratar de alta densidade);
- Investimento de imóveis (residencial e comercial) de baixa densidade em áreas interiores (aplicado o desconto de 20% por se tratar de baixa densidade);
Por que optar por imóveis residenciais de interiores e de baixa densidade?
É perfeitamente possível comprar uma casa residencial que se enquadra em uma área designada do interior de Portugal e que também passa a ser de “baixa densidade”. Algumas áreas com elevado potencial de crescimento que se qualificam para o Golden Visa incluem partes do Vale do Douro, Aljezur e Peneda Gerês.
Eles oferecem excelentes localizações de imóveis para investidores, com ótima relação custo-benefício, considerando que as casas são geralmente mais baratas e espaçosas nessas áreas de baixa densidade. Não é incomum para uma família adquirir a vila dos seus sonhos, recheada de árvores frutíferas, uma bela piscina e vistas incríveis por cerca de 500.000 €.
Atualmente, as regiões mais procuradas para investir são o Alentejo, Vale do Douro e Peneda Gerês. Todos oferecem preços de investimento fantásticos, com boas oportunidades no ramo de hotelaria, turismo ao ar livre ou turismo cultural e religioso.
Rendimentos com aluguel
Outro motivo pelo qual os investidores selecionam a opção das áreas de baixa densidade são os rendimentos com aluguel. O mercado português vem crescendo dia após dia, tanto recebendo imigrantes e turistas quanto na indústria do turismo.
Assim, os ganhos por meio de aluguel também sobem. Em áreas de baixa densidade, é possível comprar imóveis maiores. Vale dizer que com mais quartos, os ganhos também se multiplicam.
Outro fator que contribui para a alta taxa de visitantes é o número de estudantes que escolhem universidades no interior. E apesar de não existirem aeroportos nas áreas, há muitos aeródromos que permitem a fácil locomoção, além de linhas de ônibus e trem.
Valorização
O mercado imobiliário europeu é um dos mais valorizados do mundo. Por conta disso, muitos investidores vislumbram a possibilidade de revender seus imóveis por um preço elevado após alguns anos.
As áreas de baixa densidade são perfeitas para isso. Muitos aposentados preferem áreas com menor movimentação para aproveitarem uma vida pacata. Por conta disso, os imóveis dessas zonas são muito buscadas para esse objetivo. Ou seja, é um ótimo recurso para investir em Portugal.
A verdade é que não faltam opções para quem deseja investir em zonas de baixa densidade para o Golden Visa Portugal.
Se você tem alguma dúvida, entre em contato conosco. Será um prazer elaborar um plano de ações de acordo com suas necessidades.
Imóveis comerciais
Os imóveis comerciais em Portugal são elegíveis em todo o país, sem quaisquer restrições de localização. Os investidores que desejam comprar imóveis comerciais ou investir na reabilitação comercial nas principais áreas urbanas de Portugal, como Lisboa, Porto ou Algarve, podem fazê-lo livremente.
Os rendimentos comerciais (contratos de arrendamento de longo prazo) podem ser uma boa opção para investidores que procuram um investimento sólido. Os exemplos incluem escritórios, lojas franqueadas, restaurantes e áreas de depósito. Uma grande oportunidade para diversificar sua carteira de investimentos, tanto em termos de ativos tangíveis quanto intangíveis
A construção de um imóvel comercial, normalmente em forma de hotel, são oportunidades privilegiadas porque não se limitam ao interior de Portugal (pode investir em qualquer parte do país). Os projetos de hotéis permitem que os investidores invistam a taxas reduzidas de 350K €, ou 280K € em áreas de baixa densidade
Esses projetos são uma estratégia de longo prazo para gerar retornos sólidos e estáveis, com potencial para receber receita consistente mensal, trimestral ou anual.
Como conseguir o Golden Visa Portugal por 280.000 €?
Para se qualificar para a opção de investimento em áreas de baixa densidade do Golden Visa por 280K € e aproveitar o desconto de 20%, você precisa:
- Investir em um projeto de construção comercial localizado em uma área de baixa densidade do país, ou;
- Invistir em um projeto de contrução residencial localizado em uma área de baixa densidade do país, que também é classificada como de interior.
Caso você pretenda investir num projeto de construção localizado numa zona de alta densidade, os custos começam nos 350.000 €. Vale dizer que o imóvel em questão deve ter mais de 30 anos e estar em reforma, ou estar em uma área designada para reabilitação. Se for um imóvel residencial, ele também deve estar situado em uma área de interior.
Lista das áreas de baixa densidade do Golden Visa Portugal
A lista completa de 165 condados e 94 freguesias consideradas de baixa densidade também é apresentada a seguir:
Áreas de baixa densidade em Portugal:
1. Abrantes
2. Aguiar da Beira
3. Alandroal
4. Alcácer do Sol
5. Alcoutim
6. Alfândega da Fé
7. Alijó
8. Aljezur
9. Aljustrel
10. Almeida
11. Almodôvar
12. Alter de Chão
13. Alvaiázere
14. Alvito
15. Ansião
16. Arcos de Valdevez
17. Arganil
18. Armamar
19. Arouca
20. Arraiolos
21. Arronches
22. Avis
23. Baião
24. Barrancos
25. Beja
26. Belmonte
27. Borba
28. Boticas
29. Bragança
30. Cabeceiras de Basto
31. Campo Major
32. Carrazeda de Ansiães
33. Carregal do Sal
34. Castanheira de Pêra
35. Castelo Branco
36. Castela de Vide
37. Castro Daire
38. Castro Marim
39. Castro Verde
40. Celorico da Beira
41. Celorico de Basto
42. Chamusca
43. Chaves
44. Cinfães
45. Constância
46. Coruche
47. Covil
48. Crato
49. Cuba
50. Elvas
51. Estremoz
52. Évora
53. Fafe
54. Ferreira do Alentejo
55. Ferreira do Zêzere
56. Figueira de Castelo Rodrigo
57. Figueiró dos Vinhos
58. Fornos de Algodres
59. Freixo de Espada à Cinta
60. Fronteira
61. Fundão
62. Gavião
63. Góis
64. Gouveia
65. Grândola
66. Guarda
67. Idanha-a-Nova
68. Lamego
69. Lousã
70. Marção
71. Macedo de Cavaleiros
72. Mangualde
73. Manteigas
74. Marvão
75. Meda
76. Melgaço
77. Mértola
78. Mesão Frio
79. Miranda do Corvo
80. Miranda do Douro
81. Mirandela
82. Mogadouro
83. Moimenta da Beira
84. Monção
85. Monchique
86. Mondim de Basto
87. Monforte
8. Montalegre
89. Montemor-o-Novo
90. Mira
91. Mortágua
92. Moura
93. Mourão
94. Murça
95. Nelas
96. Nisa
97. Odemira
98. Oleiros
99. Oliveira de Frades
100. Oliveira o Hospital
101. Ourique
102. Pampilhosa da Serra
103. Paredes de Coura
104. Pedrógão Grande
105. Penacova
106. Penalva do Castelo
107. Penamacor
108. Penedono
109. Penela
110. Pedo da Régua
111. Pinhel
112. Ponte da Barca
113. Ponte de Sor
114. Portalegre
115. Portel
116. Póvoa de Lanhoso
117. Proença-a-Nova
118. Redondo
119. Reguengos de Monsaraz
120. Resende
121. Ribeira de Pena
122. Sabrosa
123. Sabugal
124. Santa Comba Dão
125. Santa Marta de Penaguião
126. Santiago de Cacem
127. São João da Pesqueira
128. São Pedro do Sul
129. Sardoal
130. Sátão
131. Seia
132. Sernancelhe
133. Serpa
134. Sertã
135. Sever do Vouga
136. Soure
137. Sousel
138. Tábua
139. Tabuaço
140. Tarouca
141. Terras de Bouro
142. Tondela
143. Torre de Moncorvo
144. Trancoso
145. Valpaços
146. Vendas Novas
147. Viana do Alentejo
148. Vidigueira
149. Vieira do Minho
150. Vila do Rei
151. Vila do Bispo
152. Vila Flor
153. Vila Nova da Barquinha
154. Vila Nova de Cerveira
155. Vila Nova de Foz Côa
156. Vila Nova de Paiva
157. Vila Nova de Poiares
158. Vila Pouca de Aguiar
159. Vila Real
160. Vila Velha de Ródão
161. Vila Verde
162. Vila Viçosa
163. Vimioso
164. Vinhais
165. Vouzela
Freguesias de baixa densidade em Portugal:
- Águeda
- União das freguesias de Belazaima do Chão, Castanheiro do Vouga e Agadão
- União das freguesias do Préstimo e Macieira de Alcoba
- Amarante
- Ansiães
- Candemil
- Gouveia (São Simão)
- Jazente
- Rebordelo
- Salvador do Monte
- União das freguesias de Aboadela, Sanche e Vázea
- União das freguesias de Bustelo, Carneiro e Carvalho de Rei
- União das freguesias de Olo e Carnadelo
- Vila Chã de Marão
- Amares
- Bouro (Santa Marta)
- Goães
- União das freguesias de Caldelas, Sequeiros e Paranhos
- União das freguesias de Vilela, Seramil e Paredes Secas
- Caminha
- Dem
- União das freguesias de Arga (Baixo, Cima, e São João)
- União das freguesias de Gondar e Orbacém
- Castelo de Paiva
- Real
- Condeixa-a-Nova
- Furadouro
- Guimarães
- União das freguesias de Arosa e Casteiões
- Loulé
- Alte
- Ameixial
- Salir
- União das freguesias de Querença, Tôr e Benafim
- Marco de Canaveses
- Várzea, Aliviada e Folhada
- Ourém
- Espite
- União das freguesias de Freixianda, Ribeira do Fárrio e Formigais
- União das freguesias de Matas e Cercal
- União das freguesias de Rio de Couros e Casal dos Bernados
- Pompal
- Abiul
- Ponte de Lima
- Anais
- Ardegão, Freixo e Mato
- Associacão de freguesias do Vale do Neiva
- Bárrio e Cepões
- Beiral do Lima
- Boalhosa
- Cabaços e Fojo Lobal
- Cabração e Moreira do Lima
- Calheiros
- Estorãos
- Friastelas
- Gemieira
- Gondufe
- Labruja
- Labrujó, Rendufe, e Vilar do Monte
- Navió e Vitorino dos Piães
- Poiares
- Serdedelo
- Porto de Mós
- São Bento
- Santarém
- União das freguesias de Casével e Vaqueiros
- Silves
- São Marcos da Serra
- Tavira
- Cachopo
- Santa Catarina da Fonte do Bispo
- Tomar
- Olalhas
- Sabacheira
- União das freguesias de Além da Ribeira e Pedreira
- União das freguesias de Casais e Alviobeira
- União das freguesias de Serra e Junceira
- Vale de Cambra
- Arões
- Junqueira
- Valença
- Boivão
- Fontoura
- União das freguesias de Gondomil e Safins
- União das freguesias de São Julião e Silva
- Viana do Castelo
- Montaria
- Viseu
- Calde
- Cavernães
- Cota
- Ribafeita
- São Pedro de France
- União das freguesias de Barreiros e Cepões
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FAQ
Como se qualificar para a opção de investimento de baixa densidade do Portugal Golden Visa?
Os investidores podem optar por investir em imóveis comerciais que necessitem de reabilitação e restauro a partir de 350.000 € em qualquer parte do país.
Um projeto de reabilitação de um imóvel residencial também é possível, mas apenas em áreas designadas de baixo interior do país. As ilhas autônomas dos Açores e da Madeira são consideradas de alta densidade e de interiores, possibilitando adquirir aqui imóveis residenciais.
As alterações do Portugal Golden Visa em 2022 afetarão a opção de investimento de baixa densidade?
O Portugal Golden Visa recebeu uma extensa remodelação em 1 de Janeiro de 2022. No que diz respeito aos investimentos imobiliários, aplica-se o seguinte:
Imóveis em Lisboa, Porto e outras cidades costeiras urbanas populares NÃO SE QUALIFICAM para investimentos imobiliários residenciais do Golden Visa, apenas imóveis comerciais.
O investimento imobiliário residencial em áreas de baixa densidade continuará a se qualificar, mas apenas em “áreas de interiores” designadas do país.
Alternativamente, você pode comprar um imóvel residencial ou investir em projetos de construção residencial em qualquer lugar nas ilhas autônomas de Portugal.
O que são consideradas áreas oficiais de baixa densidade em Portugal?
As áreas de baixa densidade em Portugal incluem principalmente as zonas rurais / orientais de Portugal, com exceção das zonas costeiras ao sul do rio Lima e ao norte do rio Sado. Madeira e Açores também estão excluídos.
O Algarve é uma área de baixa densidade?
Sim, o Algarve é classificado como de baixa densidade e, portanto, os seus investimentos imobiliários terão automaticamente um desconto de 20% para o Portugal Golden Visa.
Cascais é considerada uma região de baixa densidade?
Cascais não é considerada de baixa densidade. É de alta densidade, então nenhum desconto de 20% se aplica ao seu investimento imobiliário para o Golden Visa.
Faro é considerado uma região de baixa densidade?
Faro é considerado de baixa densidade. Isto significa que se aplica automaticamente um desconto de 20% ao seu investimento imobiliário para o Golden Visa.
