Imposto em Portugal: quais taxas são cobradas sobre imóveis?

Aproveite nosso artigo para tirar todas as dúvidas e saiba tudo sobre a cobrança de imposto em Portugal sobre imóveis.

No país lusitano, o investimento no mercado imobiliário está em alta, mas antes de investir em Portugal, é bom estar ciente das taxas que são cobradas sobre esses patrimônios. 

Vale dizer que estar atento aos impostos em Portugal sobre imóveis é fundamental, pois eles variam dependendo do tipo de imóvel, município e muitos outros fatores. Neste post, você terá acesso a um guia completo sobre como funciona esse tipo de cobrança no país português e terá uma visão mais clara do cenário. Confira!

• Imposto em Portugal: O que devo pagar de taxas sobre imóveis?
• O que é o imposto IMI em Portugal?
• O que é o imposto IMT em Portugal?
• O que é o IS?
• Qual o imposto em Portugal relativo ao proprietário de imóvel?
• O que é o imposto AIM em Portugal?
• Imposto em portugal: Mais-valias fiscais
• Existe imposto em Portugal para agência de compra e venda e imóveis?
• Como podemos ajudar?
• Perguntas frequentes sobre imposto em Portugal

Imposto em Portugal: O que devo pagar de taxas sobre imóveis?

É importante sabermos que quando um imóvel está à venda por um valor estipulado, é preciso entender que, para além deste valor, existem outros custos relacionados.

Um exemplo disso é o registro do contrato feito no ato da compra em um cartório de notas em Portugal. O custo inclui os impostos e taxas sobre imóveis em Portugal variando de 10% a 15% do valor do imóvel.

Ao longo do texto, vamos discutir melhor sobre esses valores acessórios, acompanhe.

O que é o imposto IMI em Portugal?

O IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis) é o imposto que financia os municípios portugueses e destina-se à manutenção das infraestruturas públicas, é bem parecido com o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) aqui do Brasil.

Você está sujeito ao pagamento do IMI quando é proprietário do imóvel no último dia do respectivo ano fiscal. 

Ainda, há pessoas que podem se beneficiar de um desconto fixo no valor do IMI, desde que cumpram os requisitos exigidos. Desde logo, é necessário que o proprietário tenha filhos com menos de 25 anos e sem rendimentos. 

Além disso, o imóvel em questão deve ser vinculado à habitação própria e permanente do proprietário ou do seu agregado familiar. O desconto fixo no valor do IMI varia consoante ao número de filhos:

• 20 euros, para quem tem um filho.
• 40 euros, para quem tem dois filhos.
• 70 euros, para quem tem três ou mais filhos.

Atenção: A atribuição do desconto fixo no valor do IMI e as regras dependem do município em que se localiza o imóvel.

Como calcular o IMI?

Para calcular o valor do IMI basta multiplicar o valor do ativo fiscal (Valor Patrimonial Tributário – VPT) pela alíquota aplicável.

Saiba que as alíquotas do imposto de imóvel urbano variam de 0,3% a 0,45%. Já, tratando-se de imóveis em áreas rurais, as alíquotas são tributadas em 0,8%.

O VPT, por sua vez, trata-se da aproximação dos valores de mercado, sendo calculado pela AT (Autoridade Tributária e Aduaneira) com base numa fórmula matemática complexa que multiplica seis parâmetros:

• Valor base dos prédios edificados;
• Área bruta de construção;
• Coeficiente de vetustez;
• Coeficiente de localização;
• Coeficiente de afetação;
• Coeficiente de qualidade e conforto.

Para saber qual é o VPT do seu imóvel, você deve consultar a caderneta predial online.

Vale acrescentar uma regra: se um imóvel foi reavaliado a partir de 2004, a alíquota cairá entre 0,2% e 0,5%. Já se um imóvel foi avaliado antes de 2004, a alíquota ficará entre 0,4% e 0,8%.

Atenção: Se o imóvel for de propriedade de uma corporação que resida em jurisdições listadas como “negra”, a taxa será de 7,5% do valor tributável.

Passo a passo para descobrir o seu IMI gratuitamente 

Para saber ao certo qual é a sua taxa de IMI, você deve acessar a página “Taxas do Município”, no Portal das Finanças para consultar a sua caderneta predial online. 

Em seguida, escolha o ano no que diz respeito ao imposto e selecione o distrito onde se localiza o seu imóvel. Após isso, imediatamente surgirá uma lista com as taxas de IMI dos municípios do distrito indicado. 

Dica de leitura: Bairros de luxo em Portugal — conheça os melhores lugares para morar.

O que é a caderneta predial?

A caderneta predial é um tipo de documento de identidade de um imóvel. Este documento contém todas as informações relevantes sobre o imóvel do ponto de vista fiscal, incluindo as suas características, a sua localização, a identificação do proprietário e o valor patrimonial tributário (VPT), entre outros elementos.

Em resumo, a caderneta predial é necessária para:

• Comprovar a situação fiscal e matricial de um imóvel;
• Fornecer informações sobre o prédio e/ou fração e respetivos proprietários;
• Fazer um registo na Conservatória do Registo Predial;
• Vender ou comprar casa;
• Subscrever o seguro multirriscos-habitação;
• Calcular o IMI;
• Reavaliar o VPT;
• Celebrar contratos de água e luz;
• Obter certificado energético;
• Pedir crédito à habitação.

Como obter a caderneta predial?

A caderneta predial pode ser solicitada junto à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Mas, neste caso, o serviço é cobrado. Em alternativa, pode ser a caderneta predial pode ser obtida gratuitamente e de forma imediata no Portal das Finanças, como mencionamos anteriormente. 

Atenção: A caderneta predial emitida pela Internet tem o mesmo valor probatório que as emitidas pelas repartições de Finanças.

O que é o registro de propriedade?

O registro de propriedade é a prática que transmite sua escritura provisória para o registro definitivo, variando em média de mil euros.

Há casos de isenções do IMI em Portugal?

Sim, em alguns casos haverá isenções do imposto sobre a propriedade (IMI). Por exemplo, se você usar o imóvel como residência permanente ou se a alugar, ela ficará isenta de imposto predial por três anos. 

Além disso, a taxa dependerá do valor patrimonial do imóvel. Para isso, deve ser um imóvel urbano com valor de registo fiscal até 125.000 €, sendo detido por pessoa que tenha obtido rendimento tributável até 153.300 € no ano anterior à compra.

Ainda, é preciso mencionar que é possível haver uma isenção permanente. Neste caso, o rendimento tributável anual do agregado familiar não deve ser superior a 15.295 €. 

Atenção: É preciso fazer um pedido junto à administração governamental para se beneficiar da isenção. A solicitação deve ser feita antes da compra da casa e quando a avaliação do imóvel estiver concluída.

O que é o imposto IMT em Portugal?

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto municipal aplicado nas transmissões onerosas do direito de propriedade sobre bens imóveis em Portugal. 

Vale ressaltar que a taxa é variável de acordo com o tipo e valor do imóvel. O imposto é calculado sobre o que for maior: o valor declarado nas escrituras ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Você deve pagar este imposto antes de comprar o imóvel.

Como calcular o valor do IMT?

Para calcular o valor do IMT, você deve fazer o seguinte conta:

IMT = Valor da escritura ou imposto sobre o património (o maior dos dois) x Taxa a aplicar – abatimento fiscal

Vale dizer que a taxa flutua de 1% a 6% conforme o preço do imóvel, e claro, quanto mais caro, maior o percentual.

Os três critérios a seguir são importantes e influenciam no valor desse imposto:

• Tipo de propriedade: Urbana ou rural
• Localização da casa: Portugal Continental ou suas regiões autÔnomas
• Finalidade da compra: Residência principal ou secundária.

Atenção: Para a escritura de compra e venda ser assinada, o IMT deve ser pago antecipadamente. 

Há casos de isenções do IMT em Portugal?

Sim, há casos de isenções de IMT em Portugal. Abaixo, vamos relacionar as possibilidades:

• Se o imóvel estiver em Portugal Continental, e o seu valor não ultrapassar 92.407 €;
• Se o imóvel estiver em uma região autônoma e o seu valor não ultrapassar 115.509 €;
• Compra de imóveis para revenda por empresas de comercialização de imóveis;
• Aquisição de imóveis destinados à reabilitação urbana;
• Aquisição de imóvel ou fração autónoma de imóvel urbano destinado à instalação de complexo turístico a que tenha sido atribuída utilidade turística;
• Aquisição de imóveis por fundos de investimento imobiliário para arrendamento residencial;
• Acordos de cooperação de operações de reestruturação;
• Aquisição de imóveis considerados de interesse nacional, público ou municipal;
• Investimento elegível ao abrigo do Regime Fiscal de Promoção de Investimentos (RFAI) — neste caso, é possível uma isenção ou redução do IMT;
• Compra de ações de uma corporação de jurisdição na lista de permissões.

Outros casos que se aplicam o IMT

• Terrenos comerciais e de construção: uma taxa fixa de 6,5% IMT
• Terras Agrícolas e Rústicas: Uma taxa fixa de 5% IMT
• Imóvel comprado por uma corporação residente em jurisdições da lista negra: 15% IMT
• Compra de ações de uma corporação de jurisdição da lista negra: 8% IMT.

O que é o IS?

O Imposto de Selo (IS) está incluído nos impostos e taxas sobre imóveis em Portugal.

Ele é incluído sobre o valor de aquisição da propriedade, é proporcional a 0,8% do preço de compra e esse número pode variar de ano para ano. 

Qual o imposto em Portugal relativo ao proprietário de imóvel?

Se você é proprietário de um imóvel, saiba que deverá pagar imposto em Portugal sobre essa propriedade, sendo dois os principais (que inclusive já comentamos a respeito): contribuição predial e imposto de selo anual.

Qual o imposto em Portugal relativo ao aluguel de imóveis? 

Caso você faça a opção de alugar seu imóvel, você irá pagar um imposto de até 28% do seu rendimento anual (ou 25% caso tenha sistema de contabilidade organizado). Contudo, tem a alternativa de deduzir encargos, como: contribuições prediais e despesas com manutenção.

Aproveite para conferir nosso artigo sobre como alugar imóvel em Portugal.

O que é o imposto AIM em Portugal?

O AIM (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis), mais conhecido como imposto sobre a riqueza, está em vigor desde 2017. Esse imposto aplica-se a proprietários com participação em imóveis portugueses com valor superior a 600.000 €. 

As taxas são estáveis, independentemente do status de residência. Sobre o valor total dos imóveis detidos pelas empresas, a alíquota é de 0,4%. Já para indivíduos, a taxa é de 0,7%. 

Curiosidade: Se você possuir um imóvel com valor superior a 1 milhão de euros, a taxa é de 1%. E se você e seu parceiro possuem uma casa portuguesa em conjunto, o AIMI entrará em vigor se a propriedade valer mais de € 1,2 milhão.

Imposto em portugal: Mais-valias fiscais

O imposto sobre ganhos de capital se aplica à venda de ativos. Aplica-se apenas a ganhos obtidos em imóveis e investimentos. Assim, os itens pessoais não são tributáveis ​​e as heranças estão sujeitas a um tipo limitado de imposto de selo.

O imposto português sobre ganhos de capital dependerá do seu status de residência, de como você possui o bem e se é sua casa principal. Se você não é residente em Portugal, todo o seu ganho com a venda de um imóvel em Portugal é tributável a uma taxa fixa de 28%. 

Os residentes portugueses estão sujeitos aos ganhos fiscais de propriedades e investimentos mundiais que obtiveram a partir de 1 de Janeiro de 1989. Todos os ganhos com imóveis são adicionados aos seus outros rendimentos do ano. 

De acordo com as alíquotas da tabela de imposto de renda, o valor pode variar de 14,5% a 48%.

Dica: Se você pretende trabalhar, investir em um imóvel ou morar em Portugal depois de se aposentar, aproveite nosso artigo para tirar suas dúvidas em relação à declaração de rendimentos e sobre o RNH – Regime Fiscal de Residentes Não Habituais.

Exceções ao imposto em Portugal sobre ganhos de capital

Você estará isento de impostos sobre ganhos de capital se:

• É residente fiscal de Portugal e está vendendo a sua residência principal para adquirir uma outra no país. 
• O imóvel foi habitado pela primeira vez antes de janeiro de 1989 em seu nome.
• Se decidir reinvestir o dinheiro recebido com a venda da sua residência principal portuguesa para outra residência principal na UE (pode haver alguns custos).

Existe imposto em Portugal para agência de compra e venda e imóveis?

Em Portugal, apenas os vendedores pagam as comissões de agência, não os compradores. Desde julho de 2008, é possível a dedução das taxas de agência como custo de venda de quaisquer ganhos de capital obtidos na venda de um imóvel.

Como podemos ajudar?

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Com escritórios em todo o mundo e uma equipe dedicada e experiente, ajudamos clientes de todo o mundo na busca de oportunidades para atingirem o sucesso desejado.

Quer o seu foco seja um programa Golden Visa europeu, identificar oportunidades de investimento em imóveis e fundos, buscar assistência jurídica e tributária ou mudar-se para o exterior, possuímos o know-how necessário para lhe orientar nas tomadas de decisões.

Junto a um consultor dedicado, você poderá determinar seus objetivos, resolver suas dúvidas e estabelecer um caminho de sucesso para avançar.

FAQ

Como funciona o sistema de impostos em Portugal?

Em Portugal, esse imposto é retido na fonte, ou seja, são descontados direto da folha de pagamento do funcionário. Além disso, atualmente Portugal segue uma política de isenção do IRS, nos primeiros dez anos, para aposentados estrangeiros que vivem em Portugal e tenham trabalhado para o setor privado.

Quem está obrigado a apresentar a declaração de IRS em Portugal?

As pessoas que tenham rendimentos de trabalho dependente, empresariais, profissionais, capitais, prediais, patrimoniais e pensões em Portugal estão obrigadas a declarar esses rendimentos.