Mercado imobiliário em Portugal: O Guia Completo

Acompanhe este artigo e descubra tudo que você precisa saber sobre o mercado imobiliário em Portugal e aproveite para tirar suas dúvidas a respeito.

Depois de superar a crise financeira com êxito, Portugal se tornou o grande foco de atenção de muitos investidores brasileiros. Com a economia em crescimento, investir no mercado imobiliário em Portugal traz retornos financeiros positivos e garante benefícios que poucos países oferecem.

Se você também ficou interessado, não deixe de ler nosso artigo sobre o mercado imobiliário em Portugal. Acompanhe! 

• O que é mercado imobiliário em Portugal?
• Quais são as vantagens de investir no mercado imobiliário em Portugal
• Como está o mercado imobiliário em Portugal?
• Mercado imobiliário: Quais os preços nas principais cidades?
• Qual o futuro do mercado imobiliário em Portugal?
• Quais os impactos das restrições ao Golden Visa para o mercado imobiliário em Portugal?
• Quais as tendências do mercado imobiliário em Portugal?
• Como investir no mercado imobiliário em Portugal?
• Quais são as melhores regiões para investir?
• Mercado imobiliário em Portugal: vale a pena investir?
• Como podemos ajudar?

O que é mercado imobiliário em Portugal?

O mercado imobiliário em Portugal é um setor indicativo que envolve as negociações de compra e venda de imóveis, bem como os aluguéis e possíveis construções. São esses indicativos que mostram a situação de como está a moradia no país, além de mensurar os valores econômicos por metro quadrado dos terrenos e imóveis.

Quais são as vantagens de investir no mercado imobiliário em Portugal

Há muitas vantagens em investir no mercado imobiliário em Portugal, uma delas e que tem atraído muitos investidores estrangeiros por causa dos benefícios é o Programa Golden Visa Portugal.

Só em 2022, 79% das concessões do Visto Gold foram feitas a investidores que optaram pela compra de imóveis em Portugal.  Atualmente, o programa já levou mais de € 6,8 bilhões em investimentos diretos para Portugal (até fevereiro de 2023). Além disso, desde a introdução do programa, já foram mais de 11.758 investidores beneficiados pelo Golden Visa e, consequentemente, mais de 19.171 membros de suas famílias.

Programa de aquisição de cidadania

Uma das principais vantagens de investir no mercado imobiliário em Portugal é a concessão de autorização de residência para quem adquire propriedades de pelo menos €500 mil – ou €350 mil em condições especiais.

Curiosidade: Visto e Autorização de Residência para Portugal: Qual a diferença?

O investidor pode requerer a residência permanente em Portugal ao final de cinco e solicitar a nacionalidade portuguesa, com direito ao passaporte europeu, depois de seis anos.

Livre circulação

Outro ponto positivo é que com o passaporte europeu você vai ter o direito de viver, trabalhar ou estudar em Portugal.

Além disso, também terá livre circulação em qualquer país do espaço Schengen, que inclui a grande maioria dos países da União Europeia.

E sabe o que é melhor? O Governo português não exige que os proprietários morem na residência durante todo o ano. O dono do imóvel precisa passar no mínimo uma semana no país durante o primeiro ano e duas semanas a cada dois anos.

Residência para a família

Além disso, a família imediata também tem direito a morar no país por meio da solicitação de Reagrupamento Familiar e, posteriormente, do Golden Visa.

O visto pode ser solicitado para o cônjuge, incluindo a união estável, os filhos menores de 18 anos ou maiores de idade que estejam estudando (dentro ou fora de Portugal) e que sejam dependentes financeiros dos pais.

Inclui-se também os pais do solicitante e do cônjuge, que dependam economicamente do titular.

Dica de leitura — Cidadania por investimento: a melhor maneira de conseguir uma dupla nacionalidade

Benefícios financeiros

O investidor também se beneficia de isenções fiscais atraentes se desejar investir e fixar residência em Portugal, especialmente se estiver inscrito no Regime Fiscal para Residentes Não Habituais (RNH).

O programa dá oportunidade para quem deseja morar no país, mas possui rendimentos fora, ou que transfira para o território português a sua residência fiscal, de se beneficiar de uma tributação mais favorável.

Rentabilidade positiva

De maneira geral, quem investir em imóveis em Portugal (propriedades de 120 m²) pode esperar um retorno de aluguel em torno de 5,45% ao ano, sem considerar gastos de manutenção, impostos e outros custos.

Dependendo do tipo de imóvel e da sua localização, o retorno anual proveniente dos lucros de aluguel também pode chegar a 8%.

• Preço por m² mais em conta da Europa;
• Excelente rentabilidade de aluguel;
• Potencial de ganho de capital.

Como está o mercado imobiliário em Portugal?

O mercado imobiliário em Portugal, bem como a maioria dos países do mundo, passou por várias mudanças em virtude da pandemia. Portugal teve uma certa queda no setor, mas 2021 e 2022 se mostraram muito promissores e trouxeram aumentos que não se viam há 30 anos no mercado Português. 

Dica: Saiba como comprar casa em Portugal.

Quando olhamos para os dados evolutivos dos últimos 5 anos, mesmo com a entrada da pandemia, viu-se um crescimento genérico no valor do metro quadrado em Portugal. O comparativo anual do valor, quando consideramos fevereiro de 2023 x fevereiro de 2022, chegou a um crescimento de 6%. O crescimento acumulado dos últimos 5 anos foi de mais de 55%, o que mostra o alto potencial de retorno de um investimento imobiliário no país. 

Com o fortalecimento do turismo, a melhora da economia e o forte apoio do governo por meio de programas para atrair mais investimentos ao país, o preço dos imóveis tem a tendência de aumentar ainda mais nos próximos meses. 

Crescimento dos preços

Segundo o painel estatístico do website Idealista, em fevereiro de 2023, o valor médio para comprar um imóvel em Portugal chegou a €2.475 m², alta de 6% em comparação a fevereiro de 2022.

Quer investir em Portugal, mas não sabe por onde começar? Então conheça as melhores opções para investimento.

Mercado imobiliário: Quais o preços nas principais cidades? (fevereiro de 2023)

O aumento dos preços, embora sentido de uma forma geral em todo o país, é mais forte nos grandes centros urbanos.

Segundo o Idealista, Porto e Lisboa registaram, no primeiro trimestre de 2023, valores por m² que não eram vistos há mais de 3o anos: chegando a €2.396 m² e €3.838 m²), respectivamente.

Em algumas freguesias mais populares a subida de preços superou os 18%, como a Estrela, que registrou um valor de €6.130 m². Saiba como é morar no Porto e acompanhe nosso guia prático para investir em Lisboa.

Preços em outras cidades

O valor dos imóveis nas principais cidades de Portugal está alto. Por isso muitas pessoas passaram a procurar por propriedades nos arredores dos grandes centros.

Cidades perto de Lisboa

Algumas cidades relativamente perto de Lisboa a considerar: Cascais (€4.517/m²), Amadora (€2.570/m²), Oeiras (3.832/m²).

Em Sintra, 30 km do centro de Lisboa, o custo de um imóvel é de €2.219 m².

Veja também como é morar em Estoril, uma das localidades mais procuradas para morar, na região de Lisboa.

Cidades perto de Porto

Braga, distante 55 km do centro de Porto, registrou um aumento de 17%, com uma média de €1486.

Outra cidade interessante é Vila de Gaia. Mesmo com o aumento de 8% no valor dos imóveis, o custo do investimento gira em torno de €2.033/m².

Cidades perto do Algarve

Na região do Algarve, Alcoutim é uma vila que beira o rio que faz a divisa com a Espanha, e tem um valor mais baixo: € 814/m².

Se você sonha em morar no Sul de Portugal, veja tudo sobre o Algarve.

Quais os valores médios do metro quadrado de compra?

Os valores médios do metro quadrado de compra em Portugal tem aumentado progressivamente nos últimos 5 anos, sendo que no último ano registrou um aumento geral no país de mais de 6%, atingindo um total de € 2.475/m².

Este impacto também foi visto nos valores de aluguel?

Sobre os valores referentes a aluguéis, o impacto atingiu patamares maiores do que os setores de venda. Na capital do país, a alta entre 2022 e 2023 alcançou o patamar de 30,9%.

Para a cidade de Porto, os aluguéis apresentaram uma alta significativa, chegando a 25,7% de aumento entre 2022 e 2023. 

Qual o futuro do mercado imobiliário em Portugal?

Com o fim da pandemia, o alto número de solicitações de residência, um boom migratório considerável de diversos países, demanda mais alta que a oferta, entre outros fatores, tudo indica que os preços devem subir ainda mais no ano de 2023. 

Inclusive esta subida vem se mostrando uma das mais altas nas últimas 3 décadas e coloca a situação imobiliária como uma forte fonte de investimento no país.

Nota importante sobre o fim do Golden Visa Portugal em 2023

O governo português anunciou em fevereiro de 2023 o fim do programa Golden Visa, que permite a obtenção de visto de residência em Portugal através de investimentos no país.

O anúncio marcou o início de uma fase de consulta pública e, após ser aprovado pelo Conselho de Ministros, o projeto de lei será votado em comissões especializadas e pela Assembleia Geral antes de ser enviado para o Presidente da República.

É importante agir rapidamente para aplicar para o Golden Visa antes que o programa seja oficialmente encerrado, o que ainda não tem data definida.

A Global Citizen Solutions está preparada para ajudar os clientes com agilidade, se valendo da legislação que ainda está vigente no país, para garantir a aplicação para o visto antes do final do programa.

Atualização: saiba em mais detalhes como Portugal anunciou o fim do Golden Visa no país

Quais as tendências do mercado imobiliário em Portugal?

As tendências do mercado imobiliário em Portugal, bem como ao redor do mundo, é que haja uma maior procura para as regiões afastadas das grandes cidades, uma vez que tem menos densidade populacional, mais tranquilidade e boas oportunidades de crescimento. 

Outro fator importante que pode ser citado é a procura por casas amplas e às vezes por um preço igual a casas pequenos nos grandes centros ou, em algumas vezes, até valores menores.

Assim, a busca por imóveis para as cidades maiores ou até as principais deve se manter alta, mas as cidades mais afastadas vem tendo uma procura mais acentuada e assim, deve haver um aumento também em áreas de interior.

Outro ponto a se considerar é a procura de espaços maiores, casas ao invés de apartamentos. Essa busca por imóveis maiores tem se tornado uma variante primordial para as famílias.

Como investir no mercado imobiliário em Portugal?

Apesar dos muitos benefícios adquiridos ao investir no mercado imobiliário em Portugal, essa não é uma tarefa tão simples.

Os processos podem ser complexos, principalmente quando realizados à distância. Questões jurídicas, diferenças linguísticas, pré-requisitos, documentos, pesquisa e a contratação de profissionais para exercer diferentes atividades são apenas alguns exemplos das ações necessárias.

Junta-se a isso o fato de que não há um banco de dados informativo com detalhes de cada propriedade. Eles normalmente são encontrados na internet, mas os dados costumam estar desatualizados ou conter erros.

Quando os investidores percebem isso, geralmente recorrem a corretores e imobiliárias. É aí que caem em outro problema. Enquanto os primeiros trabalham com comissões, os segundos ganham com a venda do imóvel. Com isso, ambos tentam realizar a venda pelo maior preço possível e a qualquer custo.

Nesse caso, a recomendação é apostar em empresas que facilitam a vida do investidor, como a Goldcrest Advisers, que trabalha para o comprador, do início ao fim da jornada. A figura do consultor atua de maneira totalmente imparcial, sem ganhos relacionados à negociação.

Para que você conheça as principais etapas, a seguir veja um passo a passo para investir em imóveis em Portugal.

1. Planejamento

Todo bom negócio começa com o planejamento. Aqui não é diferente.

Na primeira etapa, é preciso estabelecer os objetivos do negócio. Algumas perguntas chave devem ser feitas nesse passo, como:

• Qual é o orçamento para a compra do imóvel?
• Quais são os ganhos esperados com os rendimentos?
• O imóvel será utilizado para aluguéis de curto ou longo prazo?
• Você deseja construir uma propriedade ou comprá-la pronta?
• Serão necessários gastos com reforma?
• Quais são as características do lugar que você deseja investir?

Observe que, ao responder algumas dessas questões, será possível realizar um planejamento e você saberá exatamente que tipo de imóvel procurar.

Algumas delas não poderão ser respondidas de imediato. Mas não se preocupe. As demais etapas podem ajudá-lo nessa tarefa.

2. Pesquisa de propriedade

Encontrar o imóvel ideal em Portugal pode ser uma tarefa árdua. Afinal, são muitas variáveis existentes: vizinhança, preço, valorização, localização, situação jurídica, entre muitas outras.

Boa parte das pesquisas por propriedades em Portugal é realizada através da internet, em sites como OLX e Facebook. No entanto, essas são fontes de pesquisa duvidosas. Nessa etapa as questões jurídicas começam a surgir. Muitos imóveis têm complicações legais por detrás dos panos, o que pode trazer problemas ao investidor.

Por conta dessas barreiras, é recomendada a utilização de empresas e profissionais especialistas no mercado imobiliário local. Os consultores têm vasto conhecimento sobre todos os aspectos, incluindo acesso a imóveis que estão fora do mercado. Eles podem elaborar um portifólio com detalhes e especificações que facilitarão a sua tomada de decisão.

Além disso, são muito úteis na etapa do planejamento. Com respostas na ponta da língua e insights de inteligência de mercado, você pode poupar tempo e dinheiro.

3. Visitação

É chegada a hora de visitar a propriedade. Para investidores estrangeiros, isso pode ser um problema. Nesse caso, é necessário indicar um representante legal de confiança, que faz todo o serviço de avaliação do imóvel e informa o investidor sobre as condições e características.

Caso você possa comparecer à visita, é indicada a presença de um especialista. Essa figura pode auxiliá-lo na verificação para avaliar se a residência se encaixa nos objetivos estabelecidos no planejamento.

4. Negociação

Uma vez escolhida a propriedade, é preciso negociar antes de bater o martelo. Aqui é importante ter o máximo de informações na mesa, já que se trata de um alto investimento.

Detalhes como o valor médio da propriedade no local, situação legal e insights de mercado são essenciais para garantir uma negociação vantajosa.

5. Procedimentos legais e documentação

Depois de fechado o negócio, chegamos à etapa dos procedimentos legais. Caso você esteja negociando remotamente, será necessário indicar um representante legal.

É necessário contar com um advogado para realizar e verificar os contratos. Outros profissionais envolvidos são agrimensores, escrivães, contadores e consultores imobiliários, essenciais para a finalização da compra.

Alguns documentos exigidos aqui são:

• NIF (Número de Identificação Fiscal)
• Número de conta em um banco português
• Identidade ou passaporte
• Contrato Promissório de Compra e Venda (CPCV)
• Escritura.

Dependendo das circunstâncias, outros documentos podem ser requisitados.

No caso de financiamentos, há requisitos adicionais. Nesse caso, os brasileiros normalmente podem financiar até 60% do valor total com juros de 1% nos primeiros quatro anos e 1,4% a partir desse período. O prazo máximo é de 35 anos.

6. Pagamento de taxas

Também será necessário pagar as taxas de transação. As principais estão listadas a seguir:

• Imposto Municipal sobre Transmissões ou Taxa de Transferência – IMT (de 2% a 8%)
• Imposto de Selo – IS (0,8%)
• Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI (de 0,3% a 0,8%)
• Taxas de cartório, administrativas e de registro (de 1,5% a 2,5%)
• Taxas legais (de 1% a 2%).

7. Adequação do imóvel

O seu imóvel provavelmente não será entregue pronto para morar ou passar um tempo. Por isso, é necessário passar por uma fase de preparação. Você precisará mobiliá-lo, decorá-lo e realizar as reformas que desejar. Para isso, podem ser necessários arquitetos, profissionais de construção, designers de interiores e paisagistas.

Outro requisito essencial diz respeito aos serviços básicos. Internet, luz, telefone e água devem estar em pleno funcionamento.

8. Administração e manutenção da propriedade

Caso você utilize o imóvel para aluguel, é preciso garantir que tudo esteja nos conformes para receber hóspedes e inquilinos. Nesse caso, é preciso manter a casa em ordem e contar com profissionais de limpeza, jardinagem, eletricistas, encanadores e outros serviços.

Além disso, administrar o aluguel das casas à distância pode ser problemático. Além de resolver problemas eventuais, é preciso verificar o estado da propriedade após a permanência dos clientes. Como visto, investir em imóveis exige dedicação e bastante esforço. Por isso, a recomendação é contar com uma empresa que pode lidar com todas as etapas do processo, incluindo o gerenciamento no pós-venda.

Empresas como a Goldcrest são ideais para investidores, já que podem executar essas tarefas com agilidade. Se tiver interesse em adquirir um serviço completo de consultoria imobiliária, entre em contato.

Quais são as melhores regiões para investir?

De acordo com o estudo Portugal City Brand Ranking 2018, realizado pela consultoria Bloom Consulting, as melhores cidades para investir em Portugal são:

• Lisboa;
• Porto;
• Cascais;
• Braga;
• Coimbra;
• Leiria;
• Funchal;
• Sintra;
• Aveiro;
• Faro.

Lisboa é o grande foco dos investidores, mas existem muitas alternativas interessantes para quem deseja investir no mercado imobiliário em Portugal.

Leia também como é a vida em Portugal.

Mercado imobiliário em Portugal: vale a pena investir?

Com um bom planejamento do seu investimento pode valer muito a pena comprar um imóvel em Portugal, tanto pela rentabilidade do aluguel quanto pela própria valorização do imóvel ainda mais se analisado a longo prazo.

Um dos motivos de valer a pena investir é o preço dos imóveis ser mais baixo comparado ao de algumas cidades do Brasil e também da Europa e o retorno ser um dos mais altos da União Europeia: cerca de 5.2% ao ano (líquido, livre de impostos).

Essa rentabilidade pode ser realizada por meio do aluguel de curto ou longo prazo. E sabe o que é melhor? O perfil de risco é baixo.

Portugal é também um destino para aqueles que querem se divertir e viver em um excelente clima, com números de dias ensolarados por um longo período do ano e ótimas opções para o turismo.

Além ,é claro, pela topografia geográfica que detém diversas paisagens maravilhosas e um litoral cheio de praias paradisíacas e de diferentes tipos.

Portugal é constantemente reconhecido como um dos melhores países para se morar:

1. Eleito o melhor destino de viagem do mundo em 2022 (Condé Nast Traveler);
2. Portugal foi eleita a 18ª melhor qualidade de vida do mundo (U.S. News e World Reports);
3. Eleita a melhor praia da Europa em Portugal, Praia do Porto Santo (Europe’s best destination 2022);
4. Eleito o 4º país mais seguros do mundo (Global Peace Index);
5. Eleito o melhor pais para se aposentar (Retire overseas index 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 and 2023);
6. Eleita o 12º melhor atendimento de saúde do mundo (2022 international WHO).

Como a Global Citizen Solutions pode ajudá-lo?

A Global Citizen Solutions é uma empresa de consultoria em imigração focada em encontrar o programa certo de realocação, residência ou cidadania através de investimento para indivíduos que desejam garantir seu futuro e se tornar cidadãos globais.

Sediada em Portugal e com escritórios em Lisboa, Porto e no Algarve, a Global Citizen Solutions está muito bem localizada para atender às suas necessidades. Nossas instalações nos permitem acompanhar os processos de perto e recebê-lo pessoalmente quando estiver em Portugal.

Além disso, temos uma equipe de especialistas com grande conhecimento da realidade portuguesa e composta por advogados de imigração e especialistas em investimentos em Portugal, todos altamente capacitados para atender às suas necessidades, com mais de cinco décadas de experiência combinada.

Portanto, se este é o seu interesse, basta agendar um horário conosco para entendermos melhor o seu cenário e traçar um plano de ação personalizado.